Ипотечное страхование: на каких рисках экономить? И чем придётся пожертвовать?

В соответствии с законом ФЗ №102 «Об ипотеке» единственным обязательным видом страхования является страхование залога недвижимости. Согласно статье 25, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту. Речь идет о возврате всей суммы.

Размер платежа по договору зависит от страховой суммы. Обычно страховая сумма равна сумме кредита, иногда плюс 10-15% для гарантий на покрытие всех расходов, например, штрафов за просрочку платежей и т.д. Ежегодно эта сумма уменьшается одновременно с уменьшением суммы оставшегося кредита. Правило действует вне зависимости от того был ли заключен договор сразу на весь срок или только на один год с последующим перезаключением. Есть смысл рассматривать возможность расширения суммы, установленной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. Иначе, при утрате недвижимости, будет не возможным вернуть первоначальный взнос по кредиту. Можно заключить дополнительный договор по страхованию не только конструктива, но и отделки квартиры, имущества в квартире.

Часто рекомендуют включать в страхование свою ответственность перед третьими лицами (в частности, соседям) при аварии в вашей квартире. Обычное страхование имущества не включает восстановительный ремонт соседям из-за аварии в вашей квартире. По законодательству не является обязательным страхование титула, жизни и здоровья. Но в реальности почти все банки предлагают сниженный процент по кредиту только при заключении комплексного договора ипотечного страхования.

При отказе страховать вышеперечисленные риски, банк может предложить такую высокую процентную ставку, что заемщик просто откажется от такого кредита. Например, отказ от страхования жизни и титула может реально снизить страховой взнос на 60% - 80%. Но повышение процентной ставки даже на 1.5- 2 пункта сведет на «нет» всю экономию от отказа страховать титул, жизнь и здоровье.

Отказ от страхования жизни и здоровья - это риски, которых сложно избежать, поскольку никто не может дать гарантий на все случаи жизни: ни от болезней, ни от инвалидности, ни от несчастных случаев. Теоретически возможен вариант предоставления банку уже заключенного договора о страховании жизни и здоровья со сроком страхования не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем сумма кредита. Но в реальности, банк не примет договор страхования, заключенный с компанией, не аккредитованной банком. Причиной может послужить , например, то, что многие банки требуют включения в договор страхования жизни и здоровья риск потери временной нетрудоспособности, тогда как в стандартный полис такой риск не входит.

С компанией можно заключить договор - райдер на страхование дополнительных рисков, таких как онкострахование или от террористических актов. Кстати, в последнее время это очень актуально, поскольку растет число случаев, как онкологических заболеваний, так и случаев террористических актов. Это отдельные виды рисков и они не входят в обычные полисы страхования жизни и здоровья. Ошибочно считать, что договор о страховании жизни и здоровья покрывает все случаи травматизма. Для этого требуется заключать договор о страховании от несчастного случая. Подобное страхование защищает заемщика или ваших родственников, поскольку поможет погасить кредит в непредвиденных обстоятельствах.

Страхование титула или права собственности также является не обязательным. Но юристы зачастую рекомендую заключить такой вид страхования хотя бы на первые три года. Делается это на случай, если договор купли- продажи недвижимости будет по какой-либо причине оспариваться третьими лицами, либо признан недействительным. Банки не возражают против того, что заемщик оформляет титульное страхование на первые три года. Но, юристы предупреждают, что согласно Гражданского Кодекса РФ в случае, если объявятся собственники квартиры не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права, то риск потери ложится на заемщика. Срок исковой давности по требованию о признании сделки не действительной составляет три года в случае, если сделку опротестовал один из ее участников, но в случае, если иск предъявляет лицо не являвшееся участником сделки, то срок давности не может превышать десять лет со дня сделки. Отказ от страхования титула дает экономию около 0.15% годовых от суммы кредита. Если банк настаивает на оформлении полисов страхования в какой-то конкретной страховой компании, то это является нарушением законодательства «О защите конкуренции». У заемщика должно быть права выбора, даже, если это аккредитованные банком компании. Остается принять решение, есть ли смысл в отказе от какого-то вида страхования в «пользу» экономии средств при ипотечном кредитовании.